Actualité du Droit de la copropriété : La Cour de cassation entre souplesse et sévérité

 

 

 

1. Une décision = une résolution ? Le principe reste le même, mais une certaine souplesse se confirme

(Cass. Civ. 3ème 9 février 2022 : n°21-10.408)

 

Dans un arrêt de 9 février 2022, la Cour de cassation a confirmé un assouplissement (relatif !) de sa jurisprudence en matière d’ordre du jour des assemblées générales.

Pour rappel et même si cela n’est pas expressément écrit dans la loi, il est admis que chaque résolution ne doit avoir qu’un seul objet (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 11 mars 1998, n° 96-12.479). La sanction est l’annulation des délibérations concernées.

Aucune annulation pourtant dans cette affaire, ou le syndic avait fait voter dans la même résolution des travaux de ravalement, des travaux d’étanchéité et des interventions sur les garde-corps des balcons. La Cour a retenu que tous ces travaux s’inscrivaient dans une « opération unique et indivisible ».

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2. Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale ? La grande sévérité de la Cour de cassation encore rappelée

(Cass. Civ. 3ème 9 mars 2022, n° 21-15.797)

 

Un copropriétaire perce la façade de l’immeuble au moment de l’installation d’une chaudière à ventouse ; Le syndicat l’assigne devant le juge des référés pour trouble manifestement illicite et exige la remise en état.

Les juges du fond rejettent cette demande, au motif que les travaux ont été exécutés dans les règles de l’art et que les prétendues nuisances subies par les voisins ne sont pas suffisamment démontrées. Peu importe dit la Cour de cassation : le seul fait de faire des travaux qui relèvent de l’article 25 b) de la loi de 1965 sans autorisation de l’assemblée générale constitue en lui-même un trouble manifestement illicite.

La règle est donc aussi claire qu’elle est sévère. En pratique, son application reste cependant aléatoire et les habitudes et « jurisprudences locales » ancrées.